Ingatlan adásvételi szerződés

Ingatlan adásvételi szerződés

Az adásvételi szerződés a szerződések közül a leggyakoribban alkalmazott forma, mely tulajdonjog átruházást valósít meg. Adásvétel során az ingatlan tulajdonjoga az eladóról a vevőre száll, az adásvételi szerződésben részletezett feltételek szerint. Az adásvétel ügyvédköteles, pontosabban ügyvéd által ellenjegyzett okirat szükséges a tulajdonjog földhivatali átvezetéséhez: a Polgári törvénykönyv alapján ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez az érvényes jogcímen felül, a tulajdonjog átruházásnak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges.


Hogyan zajlik egy adásvétel?
Az adásvételt a 2013. évi V. tv (továbbiakban: Ptk.) XIV. Cím alatt a tulajdonátruházó szerződések között szabályozza. Ingatlan tulajdonjogának átruházása esetén az eladó ingatlan tulajdonjogának átruházására, valamint a tulajdonjog átruházásán felül köteles az ingatlan birtokának átruházására is, míg a vevő a vételár megfizetésére köteles.


Keressen bizalommal az elérhetőségeim egyikén, kérdezzen, szívesen válaszolok!


Szándéknyilatkozat
Amennyiben az eladó – akár ingatlanos közreműködésével, akár anélkül – megtalálta értékesítendő ingatlanához a megfelelő vevőt, vevő pedig álmai ingatlanát, úgy következő lépésként a szerződő felek általában vételi szándéknyilatkozatot írnak alá, melyben a vevő ajánlatot tesz az eladónak, ilyen formán ajánlati kötöttsége keletkezik: ajánlatához kötve marad, leegyszerűsítve a megkötendő adásvételi szerződésben a vételi ajánlatnak megfelelő tartalmat kell átültetni. Éppen ezért praktikus a vételi szándéknyilatkozat megszövegezésekor is ügyvédhez fordulni, mivel eladói elfogadás esetén, meghatározott határidőn belül köti az eladót és vevőt is.
A gyakorlatban – különösen ingatlanos közbeiktatása mellett – a vételi szándéknyilatkozat formaszövegét az ingatlanos tárja a felek elé, ami így az esetek többségében nem tartalmazza az ügylet részleteit, ezért nehéz is azt meghatározni, mik a jogai és kötelezettségei a feleknek. Ezért is fontos, hogy ügyvéd szakszerű segítségével kössünk végleges adásvételi szerződést, vagy pedig ragaszkodjunk hozzá, hogy az ingatlanos által prezentált vételi szándéknyilatkozat is a lehető legtöbb információt tartalmazza, illetőleg a legrövidebb határidőn belül válasszunk ügyvédet az okirat megszerkesztéséhez, ellenjegyzéséhez. Amennyiben nincs rá mód, hogy kikerüljük a vételi szándéknyilatkozat aláírását, úgy mindenképpen ragaszkodjunk még aznap a tulajdoni lap megtekintéséhez is.


Foglaló, előleg, „bánatpénz”
Vételi szándéknyilatkozat esetén általában sor kerül ún. „bánatpénz” kikötésére. Ez nem funkcionál foglalóként, habár sokak a foglaló joghatását fűznék hozzá, ám ez az alkalmazás hibás. Ugyanakkor a létrejött ügylet esetén a vételárba beleszámít az itt átadott összeg. Foglaló természetesen kiköthető a szándéknyilatkozatban, és mindkét fél érdeke, hogy az megfelelően – későbbi jogvita esetén végrehajthatóan – legyen megfogalmazva.
A végleges adásvételi szerződést megelőzően az ügyvéd tervezetet készít, melyben felhasználja a vételi szándéknyilatkozatban rögzítetteket – amennyiben született ilyen irat – valamint bekéri az ügyfelek személyes adatait, és megtekinti a tulajdoni lapot, mely alapján el tudja dönteni, hogy a felek által kigondolt ütemezés tartható-e az adott ingatlan esetében – például, ha valamilyen joggal, például jelzáloghitellel terhelt ingatlanról van szó.


Jelzáloghitellel terhelt ingatlan
Terhelt ingatlan esetén elvárt, hogy az eladói oldal bővebb információkat szolgáltasson, így informálja az ügyvédet a fennálló terhekről, illetőleg azok aktuális mértékéről. A tulajdoni lapon ugyanis csak a tőketartozás szerepel, egyéb költségek, kamatok nem, így nem tudhatja sem a vevő, sem az okiratot készítő ügyvéd, hogy mennyi az aktuális tartozás az ingatlan terheinek vonatkozásában. Míg a tervezet készül, elegendő egy hozzávetőleges érték, ugyanakkor szerződés aláírásakor már illik egy pontos kimutatást vinni, akár a jelzálogjogosult banktól, akár a végrehajtótól. Amennyiben az eladó ezt a szerződés megkötésére nem tudja beszerezni, úgy rövid határidő kiköthető ezen okiratok beszerzésére az adásvételi szerződésben is.


Az adásvételi szerződés tartalma
Az adásvételi szerződésnek mindenek előtt a felek adatait kell tartalmazza: név, születési név, édesanyja neve, születési hely és idő, személyi azonosító jel, adóazonosító jel és lakcím. Ezen adatokat kötelezően kell szerepeltetni az okiraton. Ha bármely fél gazdasági társaság, úgy az adatok között fel kell tüntetni a cégnevet, a cégjegyzékszámot, az adószámot, a székhelyet, a statisztikai számjelet és az önálló, vagy együttes aláírásra jogosult ügyvezetők nevét. Ebben az esetben aláírási címpéldányra is szüksége lesz az okiratszerkesztő ügyvédnek.
A szerződésben nélkülözhetetlen az értékesítendő ingatlan pontos körülírása, helyrajzi szám, cím alapján, illetőleg amennyiben olyan körülmény áll fenn, ami nem derül ki a tulajdoni lapból, úgy ezt is célszerű feltüntetni.
A következő pontokban részleteznünk kell a vételárat, pontosan megjelölve, illetőleg annak megfizetése módját, ütemezését. Első lépésként általában a foglaló kerül nevesítésre. Foglaló kikötése esetén a szerződés meghiúsulásáért felelős eladó a foglalót kétszeresen köteles visszafizetni, míg a szerződés meghiúsulásáért felelős vevő a foglalót elveszti.
Célszerű foglaló nevesítése egyösszegű kifizetés esetén is, ugyanis utólag felmerülhetnek olyan körülmények ahol a foglaló jogkövetkezményei alkalmazandóak lehetnének.
A foglaló teljesítését követően határidőhöz kötötten kerül sor a fennálló vételárrész megfizetésére, akár több ütemben. Nem ritka az sem, hogy a vevő igénybe vesz valamely banktól hitelt, vagy a manapság igen népszerű CSOK intézményét. Ilyen esetekben mindig kiadja a hitelt/támogatást nyújtó bank az aktuális követelményeit, melyeknek a készülő adásvételi szerződésnek meg kell felelnie. Ne essünk kétségbe azonban, ha valami elkerülte a figyelmünket, adásvétel módosítására minden esetben van lehetőség.


Vétalár, tehermentesítés, fizetési ütemezés, birtokba adás
Terhelt ingatlan vásárlása esetén több opció közül is választhatunk a tehermentesítés kapcsán: vagy közvetlen utalja a vevő a jogosultak által megjelölt bankszámlaszámra a végtörlesztést, tartozást, vagy az eladó vállal kötelezettséget arra, hogy x napon belül eljár az ingatlan tehermentesítése érdekében. Ekkor vevőként mindig várjuk meg az ügyvéd jelzését, mikor utalhatjuk a következő vételárrész, ugyanis az esetek többségében a további vételárrészletek megfizetésének feltétele az ingatlan tehermentesítése. Ha valamilyen oknál fogva ezt nem tudják a felek bevárni, úgy az okiratszerkesztő ügyvéd rendelkezésükre bocsáthatja a letéti számláját, melyre megtörténhet az utalás, és melyről a szerződésben foglalt feltételek teljesülése esetén az ügyvéd köteles kiutalni a letétbe vett összeget az eladónak. Itt ne felejtsük el, hogy külön íven szövegezett letéti szerződésre van szükség, melyet az eladó mindig a letétkezelő ügyvéddel köt.
Ha részletesen kimunkáltuk a vételár ütemezést, következő lépésként rögzítenünk kell a birtokba adás körülményeit. Birtokba adáskor a felek birtokbaadási jegyzőkönyvet vesznek fel, ahol rögzítik az óraállásokat, azok gyári számát. Ez szükséges lesz a későbbiekben a közművek átíratásához, egy bejegyző engedély, vagy 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap kíséretében.


Függőben tartás
Amiről még fontos szólnunk az a függőben tartás intézménye, mely a több vételárrész, illetőleg elhúzódó fizetési ütemezés kapcsán elengedhetetlen. Az adásvételi szerződésben ugyanis rögzíteni kell az átruházás jogcímét, azonban ha késleltetett kifizetés van, a vevő még nem kerülhet tulajdoni lapra. Ugyanakkor a vevő jogait is biztosítani kell, ráadásul bizonyos esetekben – pl. hitel felvételekor a bank megköveteli a földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződés benyújtását. Ez viszont azzal jár, hogy a vevő széljegyre kerül az ingatlan tulajdoni lapján. Erre a törvény egy 6 hónapos időintervallumot maximalizál, mely időn belül meg kell történnie a vételár teljes kifizetésének, hogy a vevő véglegesen bejegyzésre kerüljön a tulajdoni lapon. Ezt a célt szolgálja az ún. bejegyző engedélynek az ügyvéd által külön íven szövegezett letéti szerződésben való letétbe vétele, amit az ügyvéd csak és kizárólag a vételár teljes kifizetésekor adhat be a földhivatalba.
Ha esetleg csak 6 hónapon túl tudjuk kifizetni az áhított ingatlant, a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének teherlapra való bejegyzése a megfelelő jogintézmény számunkra. Gyakorlatilag ugyanazt a hatást éri el, mint a függőben tartás, azzal, hogy a vevő a teherlapra kerül bejegyzésre, míg ki nincs fizetve a teljes vételár. Teljes vételár hiánytalan megfizetése esetén itt is adható be a bejegyző engedély a földhivatalba.
Látjuk, hogy nem egyszerű egy-egy adásvételi szerződés megszövegezése, szakszerű segítségre van szüksége mind az eladónak, mind a vevőnek. Ez egy nagyon fontos információ, ugyanis a legtöbbször a vevő hozza az ügyletbe az ügyvédet, de az okiratszerkesztő ügyvédnek minden esetben kötelessége minden résztvevő felet egyformán képviselni, részrehajlás nélkül. Egy pontosan megszövegezett adásvételi szerződés pedig nagyon sok fejfájástól kíméli meg a feleket, még akkor is, ha egy-egy nem várt körülmény miatt a későbbiekben módosítani kell a szerződést.


Keressen bizalommal az elérhetőségeim egyikén, kérdezzen, szívesen válaszolok!

Nem szabad szem elől tévesztenünk azt sem, hogy ügyletünk a legtöbb esetben egy értékesítési láncban foglal helyet, ugyanis az az eladó, aki eladja ingatlanát, egy másik ügyletben vevő lesz és így tovább. Éppen ezért fontos, hogy gördülékenyen és végletekig menő pontossággal történjen az okirat megszövegezése, ugyanis egy hiba esetén nem csak a saját adásvételünk borulhat, hanem az egész lánc. Nem feladata a feleknek, hogy ezekre a körülményekre is figyeljenek, szakszerű segítség esetén, az ügyvéd átvállalja ezeket a „terheket”.


Utómunkák
Fontos még megemlítenünk, hogy az ügyvéd az elkészült szerződéssel kapcsolatban „utómunkákat” is elvégez. Elkészíti a szükséges további iratokat, így az ingatlan-nyilvántartási kérelmet, a NAV adatlapot, és az elkészült iratcsomagot beviszi a földhivatalba, ahol befizetésre kerül rögtön a 6600,- Ft-os eljárási illeték a földhivatal részére. Az eladó értesítést kap a fölhivataltól, hogy iratcsomag került benyújtásra, illetve megindult az eljárás, de a további földhivatali iratokat, végzéseket, adott esetben hiánypótlásokat már csak az okiratszerkesztő ügyvéd kapja meg – az esetleges elutasításról szóló végzés kivételével.


Visszterhes vagyonátruházási illeték
Adásvétel esetén a vevő illetékfizetésre köteles, ez alapesetben a teljes vételár 4 %-a. Ugyanakkor az adott körülményektől függ, alkalmazható-e valamilyen kedvezmény, vagy teljes mentesség az illeték megfizetése alól. Erről szintén az ügyvéd köteles tájékoztatást adni, forduljon hozzám bizalommal kérdéseivel, nézzük meg, megilleti-e bármilyen kedvezmény, vagy mentesség.
Nem egyszerű a legegyszerűbbnek tűnő adásvételi szerződés sem, így mielőtt bármely fenti lépést megtennénk, forduljunk ügyvédhez –lehetőleg már a vételi szándéknyilatkozat aláírása előtt – a szükségtelen fejfájás elkerülése végett!


Miért válasszon engem?
Segítségére leszek már a szándéknyilatkozat aláírása, vagy a szerződés megkötése előtt is, ugyanis már ekkor tisztában kell lennie jogi lehetőségeivel. Munkám során a lehető legnagyobb precizitásra törekszem, az okiratszerkesztő ügyvéd figyelmét semmi nem kerülheti el. Több mint 6 éves gyakorlati tapasztalatom áll az Ön szolgálatába, naprakészen tartva az aktuális jogszabályi változásokat. Bár nagyon fontos, hogy mielőtt adásvételi szerződést köt, jól fontolja meg lehetőségeit, azonban előfordulnak olyan esetek, amikor gyorsan kell cselekednünk. Rövid határidővel dolgozom, így akár aznapi szerződéskötés is lehetséges, az Ön igényeinek megfelelően. A szerződés aláírását követően Önnek semmi dolga, Irodám teljes körű jogi ügyintézését vállal, így az illetékes földhivatalba való rohangálást, és órákig tartó sorban állást is megspórolhatja. Válasszon szakértő segítséget, hogy könnyedén eligazodhasson a jogszabályok között, és lehető legnagyobb hatásfokkal intézhesse jogi ügyeit!


Keressen bizalommal az elérhetőségeim egyikén, kérdezzen, szívesen válaszolok!